Lo sfratto per morosità è semplice?

L'intimazione di sfratto per morosità è l'azione costitutiva di risoluzione che ingloba l'inadempimento e la condanna al rilascio dell'immobile. Anche se la dottrina considera, in seguito all'inadempimento, la illegittimità del conduttore a detenere l'immobile, lo sfratto per morosità non può configurarsi come risoluzione del rapporto. Nel caso in cui la cessazione del rapporto di locazione sia già stata accertata con un provvedimento, ordinanza di convalida o sentenza, passato in giudicato è inammissibile richiedere una nuova risoluzione del rapporto con la convalida dello sfratto per morosità. La sanatoria può realizzarsi secondo due modalità, precisamente: con pagamento all'udienza di convalida ovvero per mezzo della concessione del termine di grazia. Non è possibile fruire della sanatoria per più di tre volte nel corso di un quadriennio. Se sorgono contestazioni sull'avvenuto pagamento, potranno aversi i seguenti effetti:

- se le parti compaiano con mancato pagamento di tutta o di parte della mora il giudice dovrà convalidare l'intimazione di sfratto;

-se l'intimato insiste nell'opposizione che aveva formulato, chiedendo la sanatoria con riserva, il giudice può emettere l'ordinanza provvisoria di rilascio;

-se non sarà possibile definire il giudizio con l'ordinanza di convalida, è possibile l'emanazione ordinanza provvisoria di rilascio;

La risoluzione del contratto di locazione sulla base di una clausola risolutiva espressa non può essere pronunciata d'ufficio ma è necessaria la domanda giudiziale della parte nel cui interesse quella clausola è stata prevista, sicché, l'intimazione di sfratto per morosità non è possibile mutarla in richiesta di accertamento di risoluzione sia quanto al "petitum", perché invocando la risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 cod. civ. si chiede una sentenza costitutiva, mentre la domanda di cui all'articolo 1456 cod. civ. ne postula una dichiarativa alla "causa petendi", essendo che, nella ordinaria domanda di risoluzione, il fatto costitutivo è l'inadempimento, nell'altra è la violazione della clausola risolutiva espressa. Questo quadro è in via sommaria e dà una certa guida del procedimento di sfratto, ma necessario sarebbe aggiornarsi nel momento dell'azione di sfratto per morosità. Infatti, se il conduttore è ostinato si può andare diritti al giudizio ordinario, dove le sorti diventerebbero incerte.